Hà Nội: "Nóng" vấn đề quản lý chung cư
(Chinhphu.vn) – Chưa thành lập được Ban quản trị, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân trong công tác quản lý vận hành tòa nhà, quản lý quỹ bảo trì, đóng góp các loại phí, đặc biệt là sử dụng diện tích chung riêng… là những vấn đề nổi cộm gây nhiều bức xúc cho cư dân sinh sống tại các chung cư ở Thủ đô hiện nay.
24/07/2014
16:48
Chậm thành lập Ban quản trị tòa nhà
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết theo quy định của pháp luật, khi người dân đến ở quá 50% hoặc vào ở ổn định 1 năm thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải thành lập Ban quản trị của tòa nhà (gồm đại diện của chủ đầu tư và đại diện của cư dân sống tại tòa nhà đó). Thế nhưng việc thực hiện các quy định này trên thực tế còn rất chậm và để lộ nhiều bất cập.
Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, đến nay toàn Thành phố mới chỉ thành lập được 79 Ban quản trị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư, đang quản lý 95 trong tổng số 478 tòa nhà cao tầng. Trong khi đó, thời gian gần đây, Hà Nội đã có hàng chục khu đô thị mới (KĐTM), khu chung cư được đưa vào sử dụng.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Điện tử Chính phủ trên địa bàn các quận Ba Đình, Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Cầu Giấy…, hàng loạt khu chung cư cao tầng từ cao cấp đến bình dân dù đưa vào sử dụng từ lâu nhưng đến nay vẫn không thành lập được Ban quản trị.
Ví dụ, tòa nhà CT6, tổ hợp chung cư thương mại Bemes (phường Kiến Hưng, quận Hà Đông) do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư, mặc dù cư dân đã đến sinh sống ổn định hơn 1 năm nay nhưng vẫn chưa thành lập được Ban Quản trị tòa nhà.
Tòa nhà Nam Đô số 609 Trương Định, quận Hoàng Mai; tòa nhà N5A đường Hoàng Đạo Thúy, quận Thanh Xuân hay KĐTM Văn Quán (quận Hà Đông) và rất nhiều chung cư khác cũng trong tình trạng tương tự.
Trên thực tế vẫn còn tới 80% các tòa nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội chưa thành lập được Ban quản trị. Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này? Nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân cốt lõi của vấn đề vẫn là câu chuyện lợi ích trong việc quản lý các tòa nhà.
Lợi ích đó là quyền quản lý, quyền thu chi, quyền cho thuê mướn mặt bằng trong phạm vi tòa nhà. Khi chưa thành lập các Ban quản trị thì các quyền này thuộc chủ đầu tư, thành lập Ban quan trị rồi quyền quản lý phải được chuyển giao cho Ban quản trị tòa nhà và lợi ích của chủ đầu tư, của ban quản lý tòa nhà cũ bị ảnh hưởng.
"Đây là nguyên nhân chính làm nhiều chủ đầu tư, ban quản lý chậm chễ hoặc kéo dài thời gian trong việc thành lập các Ban quản trị tòa nhà, để sự việc “chìm trong im lặng” dù cư dân các tòa nhà đã rất nhiều lần gửi kiến nghị và bức xúc với chủ đầu tư", ông Phạm Hồng Thoại, cư dân nhà N5A đường Hoàng Đạo Thúy, quận Thanh Xuân cho biết.
Nhiều bất cập trong công tác quản lý
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết trong quá trình thực hiện cơ chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Sở gặp phải những khó khăn, vướng mắc như bất cập trong cơ chế quản lý, mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, nhiều nội dung chồng chéo, gây khó khăn khi tổ chức thực hiện.
Cụ thể như mô hình quản lý nhà chung cư còn chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư và của các Ban quản trị. Cùng với đó là những khó khăn trong việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng, nhất là tại các tòa chung cư hỗn hợp hoặc nhà chung cư có hầm.
Muốn xác định rõ diện tích sử dụng (chung, riêng), chủ đầu tư phải có trách nhiệm thuê kiểm toán độc lập để kiểm toán. Nếu tầng hầm diện tích chung chưa được tính vào giá bán căn hộ, diện tích đó là của chủ đầu tư, cư dân tòa nhà phải trả tiền thuê chỗ để xe, tiền trông xe.
Quy định về mức kinh phí quản lý vận hành, mức thu kinh phí bảo trì và quản lý kinh phí bảo trì cũng gặp nhiều khó khăn khăn trong thực tế do thời điểm bàn giao và mức độ hiện đại của các trang thiết bị trong tòa nhà.
Vướng mắc trong việc bố trí, cân đối quỹ nhà và quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư tái định cư cũng là vấn đề gây nhiều bức xúc.
Do chưa thành lập được Ban quản trị nên việc vận hành các chung cư còn rất nhiều vấn đề gây khó khăn cho cư dân. Ví dụ việc quản lý cơ sở hạ tầng, bảo trì thang máy, hệ thống điện nước, lấn chiếm vỉa hè, khuôn viên, diện tích sử dụng chung của các ki ốt bán hàng tầng 1, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường...
Chung cư CT6A, tổ hợp chung cư thương mại Bemes, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông là điển hình của những bất cập này.
Chị Trần Thanh Nga, tòa nhà CT6A, cho biết hàng hóa của các ki ốt bày bán tràn lan lấn chiếm cả vỉa hè, lòng đường của cư dân, nhếch nhác chẳng kém gì một cái chợ, cư dân đã nhiều lần phản ánh nhưng sau đó tình trạng lộn xộn lại đâu vào đấy.
Tình hình an ninh trật tự ở đây cũng đáng lo ngại do bảo vệ tòa nhà làm việc thiếu chuyên nghiệp, người ra vào tự do không ai quản lý...
Mới đây, tại tòa nhà N5A đường Hoàng Đạo Thúy (quận Thanh Xuân) đã xảy ra một vụ tai nạn thang máy làm một người tử vong. Nguyên nhân của việc này là do tòa nhà không có Ban quản trị, nên khi thang máy bị hỏng, đơn vị quản lý tòa nhà không sửa, khiến một bảo vệ đã phải thiệt mạng khi đang kiểm tra nguyên nhân.
Hay tình trạng hàng trăm hộ dân tại tòa nhà Nam Đô số 609 Trương Định (quận Hoàng Mai) phải sử dụng nước sinh hoạt bị ô nhiễm gây ảnh hưởng đến sức khỏe mặc dù đã được cư dân nhiều lần kiến nghị nhưng không được chủ đầu tư xem xét, giải quyết, gây bức xúc trong dư luận buộc chính quyền phải vào cuộc.
Ngày 2/7/2014, Phó Thủ tướng Chính phủ Vũ Đức Đam đã yêu cầu chính quyền địa phương, các bộ ngành liên quan và chủ đầu tư phải có biện pháp để cung cấp nước sạch đảm bảo sinh hoạt cho người dân của tòa nhà này.
Mới đây Bộ Xây dựng đã thành lập các đoàn kiểm tra chất lượng các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở tái định cư. UBND TP. Hà Nội cũng đã yêu cầu UBND các quận, huyện khẩn trương kiểm tra, rà soát toàn bộ các nhà chung cư, có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư khẩn trương tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định; xử lý trách nhiệm tập thể, cá nhân trong việc không thành lập Ban quản trị, báo cáo kết quả về UBND Thành phố trong quý IV/2014.
Từ đó có thể thấy rằng vấn đề quản lý các chung cư cần một giải pháp tổng thể, đồng bộ, quyết liệt và sự phối hợp hiệu quả từ các cấp chính quyền địa phương và các bộ, ngành, chức năng.
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết theo quy định của pháp luật, khi người dân đến ở quá 50% hoặc vào ở ổn định 1 năm thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải thành lập Ban quản trị của tòa nhà (gồm đại diện của chủ đầu tư và đại diện của cư dân sống tại tòa nhà đó). Thế nhưng việc thực hiện các quy định này trên thực tế còn rất chậm và để lộ nhiều bất cập.
Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, đến nay toàn Thành phố mới chỉ thành lập được 79 Ban quản trị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư, đang quản lý 95 trong tổng số 478 tòa nhà cao tầng. Trong khi đó, thời gian gần đây, Hà Nội đã có hàng chục khu đô thị mới (KĐTM), khu chung cư được đưa vào sử dụng.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Điện tử Chính phủ trên địa bàn các quận Ba Đình, Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Cầu Giấy…, hàng loạt khu chung cư cao tầng từ cao cấp đến bình dân dù đưa vào sử dụng từ lâu nhưng đến nay vẫn không thành lập được Ban quản trị.
Ví dụ, tòa nhà CT6, tổ hợp chung cư thương mại Bemes (phường Kiến Hưng, quận Hà Đông) do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư, mặc dù cư dân đã đến sinh sống ổn định hơn 1 năm nay nhưng vẫn chưa thành lập được Ban Quản trị tòa nhà.
Tòa nhà Nam Đô số 609 Trương Định, quận Hoàng Mai; tòa nhà N5A đường Hoàng Đạo Thúy, quận Thanh Xuân hay KĐTM Văn Quán (quận Hà Đông) và rất nhiều chung cư khác cũng trong tình trạng tương tự.
Trên thực tế vẫn còn tới 80% các tòa nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội chưa thành lập được Ban quản trị. Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này? Nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân cốt lõi của vấn đề vẫn là câu chuyện lợi ích trong việc quản lý các tòa nhà.
Lợi ích đó là quyền quản lý, quyền thu chi, quyền cho thuê mướn mặt bằng trong phạm vi tòa nhà. Khi chưa thành lập các Ban quản trị thì các quyền này thuộc chủ đầu tư, thành lập Ban quan trị rồi quyền quản lý phải được chuyển giao cho Ban quản trị tòa nhà và lợi ích của chủ đầu tư, của ban quản lý tòa nhà cũ bị ảnh hưởng.
"Đây là nguyên nhân chính làm nhiều chủ đầu tư, ban quản lý chậm chễ hoặc kéo dài thời gian trong việc thành lập các Ban quản trị tòa nhà, để sự việc “chìm trong im lặng” dù cư dân các tòa nhà đã rất nhiều lần gửi kiến nghị và bức xúc với chủ đầu tư", ông Phạm Hồng Thoại, cư dân nhà N5A đường Hoàng Đạo Thúy, quận Thanh Xuân cho biết.
Nhiều bất cập trong công tác quản lý
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết trong quá trình thực hiện cơ chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Sở gặp phải những khó khăn, vướng mắc như bất cập trong cơ chế quản lý, mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, nhiều nội dung chồng chéo, gây khó khăn khi tổ chức thực hiện.
Cụ thể như mô hình quản lý nhà chung cư còn chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư và của các Ban quản trị. Cùng với đó là những khó khăn trong việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng, nhất là tại các tòa chung cư hỗn hợp hoặc nhà chung cư có hầm.
Muốn xác định rõ diện tích sử dụng (chung, riêng), chủ đầu tư phải có trách nhiệm thuê kiểm toán độc lập để kiểm toán. Nếu tầng hầm diện tích chung chưa được tính vào giá bán căn hộ, diện tích đó là của chủ đầu tư, cư dân tòa nhà phải trả tiền thuê chỗ để xe, tiền trông xe.
Quy định về mức kinh phí quản lý vận hành, mức thu kinh phí bảo trì và quản lý kinh phí bảo trì cũng gặp nhiều khó khăn khăn trong thực tế do thời điểm bàn giao và mức độ hiện đại của các trang thiết bị trong tòa nhà.
Vướng mắc trong việc bố trí, cân đối quỹ nhà và quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư tái định cư cũng là vấn đề gây nhiều bức xúc.
Do chưa thành lập được Ban quản trị nên việc vận hành các chung cư còn rất nhiều vấn đề gây khó khăn cho cư dân. Ví dụ việc quản lý cơ sở hạ tầng, bảo trì thang máy, hệ thống điện nước, lấn chiếm vỉa hè, khuôn viên, diện tích sử dụng chung của các ki ốt bán hàng tầng 1, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường...
Chung cư CT6A, tổ hợp chung cư thương mại Bemes, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông là điển hình của những bất cập này.
Chị Trần Thanh Nga, tòa nhà CT6A, cho biết hàng hóa của các ki ốt bày bán tràn lan lấn chiếm cả vỉa hè, lòng đường của cư dân, nhếch nhác chẳng kém gì một cái chợ, cư dân đã nhiều lần phản ánh nhưng sau đó tình trạng lộn xộn lại đâu vào đấy.
Tình hình an ninh trật tự ở đây cũng đáng lo ngại do bảo vệ tòa nhà làm việc thiếu chuyên nghiệp, người ra vào tự do không ai quản lý...
Mới đây, tại tòa nhà N5A đường Hoàng Đạo Thúy (quận Thanh Xuân) đã xảy ra một vụ tai nạn thang máy làm một người tử vong. Nguyên nhân của việc này là do tòa nhà không có Ban quản trị, nên khi thang máy bị hỏng, đơn vị quản lý tòa nhà không sửa, khiến một bảo vệ đã phải thiệt mạng khi đang kiểm tra nguyên nhân.
Hay tình trạng hàng trăm hộ dân tại tòa nhà Nam Đô số 609 Trương Định (quận Hoàng Mai) phải sử dụng nước sinh hoạt bị ô nhiễm gây ảnh hưởng đến sức khỏe mặc dù đã được cư dân nhiều lần kiến nghị nhưng không được chủ đầu tư xem xét, giải quyết, gây bức xúc trong dư luận buộc chính quyền phải vào cuộc.
Ngày 2/7/2014, Phó Thủ tướng Chính phủ Vũ Đức Đam đã yêu cầu chính quyền địa phương, các bộ ngành liên quan và chủ đầu tư phải có biện pháp để cung cấp nước sạch đảm bảo sinh hoạt cho người dân của tòa nhà này.
Mới đây Bộ Xây dựng đã thành lập các đoàn kiểm tra chất lượng các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở tái định cư. UBND TP. Hà Nội cũng đã yêu cầu UBND các quận, huyện khẩn trương kiểm tra, rà soát toàn bộ các nhà chung cư, có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư khẩn trương tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định; xử lý trách nhiệm tập thể, cá nhân trong việc không thành lập Ban quản trị, báo cáo kết quả về UBND Thành phố trong quý IV/2014.
Từ đó có thể thấy rằng vấn đề quản lý các chung cư cần một giải pháp tổng thể, đồng bộ, quyết liệt và sự phối hợp hiệu quả từ các cấp chính quyền địa phương và các bộ, ngành, chức năng.
Toàn Thắng
