Định giá đất cần sát với giá thị trường

Ảnh minh họa

Đây là thông tin được chia sẻ tại hội thảo về giá đất do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức ngày 6/8 tại Hà Nội.

Theo Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất Bùi Ngọc Tuân, Luật Đất đai 2003 quy định nguyên tắc định giá đất của Nhà nước phải  đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử  dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Tuy nhiên, thực tế những năm qua, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, có nơi chỉ bằng 20% giá thị trường.

Bên cạnh đó, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2). Do đó, khung giá đất không xử lí được chênh lệch về giá tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Thực tế, bảng giá đất tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng 30-60%). Bảng giá đất năm sau luôn cao hơn năm trước, tạo tâm lí chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là  các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.

Việc định giá đất cụ thể còn hạn chế, chưa có cơ chế để giám sát việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, đẫn đến việc nhiều địa phương quyết định bảng giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, trong khi hầu hết không có chuyên môn, năng lực định giá hạn chế.

Ông Olov Farnlvist, chuyên gia định giá cao cấp Cơ quan lập bản đồ địa chính và đăng kí đất đai Thụy Điển, cho rằng thị trường đất đai, bất động sản cần khuôn khổ pháp lí nhất định để có thể đạt được sự công khai, minh bạch. Hệ thống định giá phù hợp sẽ giúp thị trường đất đai minh bạch, phương pháp định giá phải phù hợp với chuẩn quốc tế.

Chia sẻ kinh nghiệm về định giá đất, ông Olov Farnlvist cho biết, tại Thụy Điển, định giá phải bằng 75% giá thị trường, bởi con số này là biên độ an toàn nhằm tránh giá trị định giá cao hơn giá thị trường, cứ 6 năm/lần lại định giá hàng loạt các loại đất, giữa 2 lần định giá hàng loạt lại có lần định giá với loại đất có biến động lớn.

Giám đốc Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (Bộ Tài chính) Đinh Quang Vũ cho rằng, nên có bảng giá đất cho nhiều mục đích. Một bảng giá đất chỉ bằng 20-50% giá thị trường như hiện nay mới chỉ phục vụ cho mục đích quản lý Nhà nước và liên quan đến việc thu thuế, khi triển khai các công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Cũng tại Hội thảo, các quy định về giá đất được các đại biểu tập trung thảo luận như phương pháp định giá đất; phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đối với từng loại đất; quy định về khung giá đất và việc định giá đất cụ thể; trình tự, thủ tục và việc áp dụng định giá đất cụ thể đối với từng loại đất chính.

Thu Cúc