“Không lo bán đổ, bán tháo” nếu minh bạch mọi thông tin

Ông Trần Du Lịch

TS Trần Du Lịch đề nghị Chính phủ cho công bố ngay danh sách những doanh nghiệp Nhà nước đang lập đề án cổ phần hóa mà Nhà nước sẽ không còn nắm cổ phần chi phối để các nhà đầu tư có thể tiếp cận thông tin và chuẩn bị đấu giá cổ phần. Ông cho rằng chúng ta không phải lo “bán đổ, bán tháo” nếu chúng ta minh bạch mọi thông tin.

Báo điện tử Chính phủ giới thiệu nội dung bài viết của TS Trần Du Lịch gửi cho Báo :

Tôi hoàn toàn ủng hộ quyết tâm chỉ đạo của Thủ tướng trong vấn đề cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Tôi đề nghị 4 biện pháp sau đây:

Thứ nhất, tất cả những Tổng công ty, Tập đoàn nằm ngoài danh mục mà Nhà nước phải nắm giữ cổ phần chi phối thì cần cổ phần quy mô Tổng công ty hoặc Tập đoàn, không nên cổ phần hóa các thành viên lẻ tẻ. Khi đã chuyển thành công ty cổ phần, thì nhất thiết Nhà nước chỉ được nắm giữ dưới 50% vốn điều lệ (nếu Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, thì bản chất vẫn là doanh nghiệp Nhà nước - theo Luật Doanh nghiệp).

 Thứ hai, không tính giá đất khi cổ phần hóa mà doanh nghiệp tiếp tục thuê đất của Nhà nước từ 50 đến 70 năm. Công bố rõ lộ trình điều chỉnh giá thuê đất tiếp cận với thị trường, đồng thời đối với những doanh nghiệp mà lịch sử sử dụng đất có giá bằng không, sẽ tính thương quyền (quyền được thuê, mà trước đó không phải bỏ tiền để đền bù nhận quyền sử dụng đất). Thương quyền sẽ tính vào vốn chủ sở hữu khi cổ phần hóa.

 Thứ ba, thuê tư vấn độc lập định giá doanh nghiệp nhưng ở mỗi Bộ ngành, địa phương đang đại diện chủ sở hữu phải lập Hội đồng định giá và có trách nhiệm quyết định giá. Mọi việc cần công khai minh bạch.

Đề nghị Chính phủ cho công bố ngay danh sách những doanh nghiệp Nhà nước đang lập đề án cổ phần hóa mà Nhà nước sẽ không còn nắm cổ phần chi phối để các nhà đầu tư có thể tiếp cận thông tin và chuẩn bị đấu giá cổ phần.

Tôi cho rằng chúng ta không phải lo “bán đổ, bán tháo” nếu chúng ta minh bạch mọi thông tin.

Thứ tư, đề nghị Chính phủ tập trung toàn bộ Quỹ cổ phần hóa đang nằm ở các bộ, ngành, địa phương, các Tập đoàn,... về một đầu mối (số tiền đã bán toàn bộ hay một phần hàng ngàn doanh nghiệp Nhà nước trong gần 20 năm qua). Đây là nguồn tài sản quốc gia không thể để sử dụng tùy tiện, thất thoát dần. Bộ Tài chính là đầu mối chịu trách nhiệm xây dựng kế hoạch sử dụng trình Chính phủ  báo cáo Quốc hội thông qua việc sử dụng.

Đề nghị sửa ngay Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Trước hết tôi ủng hộ quan điểm cần sử dụng một số giải pháp và biện pháp để thúc đẩy quá trình phục hồi và lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Nhà nước không đứng ngoài để mặc thị trường tự điều chỉnh, tuy nhiên, cũng không thể nóng vội để “phá băng” ngay thị trường bất động sản được bằng chính vai trò của Nhà nước.

Hiện nay chúng ta cũng đã sử dụng một số biện pháp về  thuế và tín dụng để hỗ trợ thị  trường, nhưng chưa mang lại kết quà đáng kể. Ví dụ như gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hay giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà đầu tư nhà xã hội. Do đó, muốn có biện pháp và giải pháp phục hồi thị trường này, trước hết phải làm rõ nguyên nhân của tình hình.

Theo tôi có  nhiều nguyên nhân, nhưng có 3 nguyên nhân chính:

Một là, “bong bóng” giả cả đất đai quá lớn sau 2 đợt tăng giá đất đột biến (2002-2004 và 2006-2007) đã làm cho giá đất vượt xa giá trị và quá sức chịu đựng của nền kinh tế.

Hai là,  sự méo mó của sản phẩm bất động sản theo quan hệ cung-cầu (cung-cầu không gặp nhau); đặc biệt các “bán thành phẩm” bất động sản (do đầu tư dang dở).

Ba là, tình trạng đầu cơ theo “bầy đàn” của nhà đầu tư cá nhân và sự lũng đoạn của các “đại gia”- ngân hàng thương mại - bất động sản.

Do đó, bên cạnh những biện pháp đang thực thi, tôi đề nghị 3 giải pháp sau đây:

 Thứ nhất, cần đánh giá xem với giá đất ở Việt Nam hiện nay, đặc biệt là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh còn yều tố “bong bóng” không?

Ví dụ, ở TP. Hồ Chí Minh, tôi biết có một giao dịch: Một căn biệt thự mua giá 40 tỷ đồng, nhưng hiện tại đang cho thuê với giá 5.000USD/ tháng. Điều đó có nghĩa là người mua căn biệt thự này với cái giá mà khả năng  sinh lợi của nó mất gần 70 năm. Điều này cho thấy giá cả thoát ly quá xa giá trị (được tính bằng sự sinh lời của giá trị sử dụng).

Theo tôi chính sách phải áp dụng là: Kéo giá đất xuống nữa và làm “xì” bớt phần “bong bóng”.

Để thực hiện điều này tôi đề nghị làm song song 2 việc: Giảm 50% mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay (từ đất nông nghiệp sang đất ở); buộc tất cả ngân hàng thương mại phải đưa ra đấu giá tất cả các bất động sản đang thế chấp mà khoản vay đáo hạn không có khả năng trả nợ (cần sửa đổi nhanh thủ tục đấu giá quá nhiêu khê hiện nay; phải đấu giá và hạ giá cho đến khi bán được, thậm chí chỉ còn 30-40% giá đã thế chấp cho ngân hàng thương mại). Khi giá đất được kéo xuống sẽ tạo thuận lợi để phát triển nhà ở và đất sản xuất-kinh doanh; giảm tiền đền bù cho các dự án đầu tư hạ tầng của Nhà nước.

Thứ hai, sử dụng chính sách thuế ưu đãi và tín dụng để phát triển loại nhà phổ thông, tức những căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và dưới 500 triệu đồng ở các địa phương khác. Đây là phân khúc thị trường có sức mua tốt, hướng vào tầng lớp thu nhập trung bình chưa có nhà ở. Không nên trông chờ vào tầng lớp thu nhập thấp, nhà xã hội. Quỹ nhà xã hội phải do Nhà nước  xây dựng và chủ yếu để cho thuê, đừng bao giờ nghĩ rằng người thu nhập thấp có khả năng sở hữu nhà ở. Họ là đối tượng được Nhà nước cho thuê nhà giá rẻ. Do đó cần xem lại đối tượng nhà xã hội theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Nên mở rộng gói tín dụng này cho loại nhà phổ thông.

  Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước nên bổ sung vào “nhóm tín dụng ưu tiên” thêm  “tín dụng sửa chữa và xây dựng nhà ở” mà hiện nay đang áp dụng với 5 nhóm (nông nghiệp-nông thôn; xuất khẩu; công nghiệp hỗ trợ; công nghệ cao; doanh nghiệp vừa và nhỏ). Như vậy sẽ có 6 nhóm ưu tiên.

Bên cạnh các giải pháp trên, đề nghị Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 (tháng 5/2014) sửa đổi ngay 2 đạo luật: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo thủ tục “thông qua tại 1 kỳ họp”. Những vấn đề bất cập của 2 đạo luật này đã quá rõ nhưng thủ tục sửa đổi, bổ sung quá rề rà. Chính phủ nên xem việc sửa 2 đạo luật này là nhiệm vụ xây dựng pháp luật ưu tiên trong 6 tháng đầu năm nay.

                                                          Trần Du Lịch