Bộ Xây dựng khẳng định ban hành Thông tư 16 đúng luật, đúng thẩm quyền

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói trước các nhà báo: Phát biểu của tôi hôm nay là thay mặt cho Bộ Xây dựng. Được phép của lãnh đạo Bộ Xây dựng tôi khẳng định việc ban hành Thông tư 16 là đúng luật, đúng thẩm quyền.

Cùng với giải thích của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, Bộ Xây dựng cũng có văn bản gửi báo chí trình bày “Một số vấn đề liên quan đến quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo Thông tư 16”.

Dưới đây là văn bản của Bộ Xây dựng:

1. Cơ sở pháp luật để Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 về hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó có ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ

- Theo quy định tại Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2005 thì Quốc hội đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này và để thực hiện nhiệm vụ được giao thì Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006. Tiếp đó, ngày 23/6/2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

- Tại Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã có quy định cụ thể về nội dung và hình thức của các loại hợp đồng về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc Chính phủ ban hành Điều 63 này là để hướng dẫn cụ thể về nội dung của các hợp đồng về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005. Bởi vì tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở chỉ nêu những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở mà không quy định chi tiết và cũng không quy định riêng về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Đối với nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì tại khoản 2 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định: Ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều này, các bên phải ghi rõ thêm trong hợp đồng một số nội dung như: phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trí 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán (việc quy định cách tính diện tích căn hộ mua bán là cụ thể hóa quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005 về giá cả mua bán và đặc điểm của nhà ở mua bán).

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 63 thì Chính phủ lại không có quy định việc tính diện tích căn hộ chung cư mua bán như thế nào mà giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể (nhiệm vụ này được nêu tại khoản 9 của Điều 63).

- Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, trong Thông tư số 16/2010/TT-BXD (tại khoản 2 Điều 21), Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ mua bán để các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng (là tính theo thông thủy hoặc tính theo kích thước tim tường).

- Có ý kiến cho rằng Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 chỉ cho phép Chính phủ hướng dẫn những vấn đề được giao tại từng điều, khoản cụ thể. Tuy nhiên, tại Luật này cũng không tuyên những văn bản quy phạm pháp luật ban hành trước ngày 01/01/2009 trái với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì bị bãi bỏ.

Tại khoản 2 Điều 95 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 còn quy định các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Nghị quyết của Chính phủ, Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ … (những văn bản mà sau khi có Luật này thì không được coi là văn bản quy phạm pháp luật) nhưng đã được ban hành trước khi Luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi bị bãi bỏ hoặc thay thế bằng văn bản QPPL khác. Như vậy, Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 (bao gồm cả Điều 153) vẫn còn hiệu lực thi hành.

Như vậy, có thể khẳng định việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền.

2. Cơ sở thực tiễn để Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010

- Trước năm 1994 (thời điểm Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở được Chính phủ ban hành) thì ở nước ta chưa có thị trường nhà ở và Nhà nước cũng chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định về mua bán nhà ở theo cơ chế thị trường.

- Từ năm 1994 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) thì Nhà nước chỉ có hướng dẫn cụ thể về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP; còn việc mua bán nhà ở thương mại vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Trong giai đoạn này, một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở đều thực hiện bán căn hộ chung cư theo cách tính diện tích từ tim tường (Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD, Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX, Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng UDIC…).

- Sau khi Luật Nhà ở được ban hành và Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì mẫu hợp đồng mua bán nhà ở được ban hành kèm theo Nghị định này cũng không có hướng dẫn cụ thể diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào.

Việc không có hướng dẫn cụ thể vấn đề này và đặc biệt trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không nêu rõ diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào đã dẫn đến thực trạng là các bên khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn này là rất tùy tiện, thậm chí có hợp đồng ghi diện tích căn hộ được tính theo kích thước phủ bì, trong hợp đồng này cũng không nêu rõ diện tích sàn được tính theo cách nào, vì vậy đã dẫn đến tranh chấp mà không có cơ sở để giải quyết về diện tích căn hộ.

Trong thời gian này Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều khiếu nại của người dân, các chủ đầu tư và đề nghị của các Sở Xây dựng địa phương cần có hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ, nhất là đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Nội dung hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng không trái Luật Nhà ở và Nghị định 71

- Tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư sô 16/2010/TT-BXD quy định: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ);"

- Việc hướng dẫn như vậy là rất rõ ràng: về pháp lý thì trong Hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được Bên bán và Bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này.

Như vậy, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ, hộp kỹ thuật... đã được pháp luật (Luật Nhà ở) quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

- Thông tư 16 không quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì phải ghi rõ vào trong hợp đồng mua bán.

- Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho Bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi.

Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi. Trên thực tế, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ trong thời gian qua, các bên chỉ thỏa thuận tổng giá bán căn hộ mà không có đơn giá bán 1 m2 sàn trong hợp đồng mua bán.

Như vậy, quy định cụ thể về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán nêu tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, đồng thời quy định này cũng phù hợp với Luật Dân sự.

4. Kinh nghiệm Quốc tế          

- Căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức là cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu.

Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau.

Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng các nguyên tắc sau đây để tính diện tích căn hộ nhà chung cư:

Diện tích sàn sử dụng (Carpet area): Diện tích sử dụng căn hộ (diện tích đặt thảm) là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh…trong căn hộ (Mỹ, Anh, Hồng Kông, riêng Ấn Độ thì áp dụng từ tháng 6/2013...)

Diện tích sàn xây dựng căn hộ (Built up area): Diện tích xây dựng căn hộ là diện tích sử dụng cộng ( ) với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có bancon, lô gia, thì diện tích bancon, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích bancon, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích bancon, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ (như cách diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang áp dụng tại Việt Nam. Ở những nước này việc tính diện tích xây dựng căn hộ = diện tích sử dụng căn hộ 10 - 15% (Hàn Quốc, Trung Quốc...).

Diện tích xây dựng tổng thể (Super built up area) hay diện tích bán căn hộ (salable area): Diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ là diện tích xây dựng căn hộ cộng ( ) với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ 25% (Úc, Malaysia...).

- Về quy định cách tính diện tích căn hộ mua bán thì có nước trong một thời gian dài cho phép các mua bán tự thỏa thuận cách tính diện tích theo 1 trong 3 nguyên tắc trên (như Ấn Độ từ tháng 6/2013 trở về trước), có nước thì quy định cụ thể cách tính diện tích (như Hàn Quốc quy định tính theo tim tường ngăn căn hộ, trong trường hợp tính theo kích thước thông thủy thì không trừ phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nhưng phải xin ý kiến thỏa thuận của Bộ Đất đai, Giao thông vận tải và Hàng hải Hàn Quốc).

5. Tình hình thực hiện quy định pháp luật của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở trong việc soạn thảo và ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

- Qua kiểm tra việc thực hiện quy định pháp luật về nhà ở thì tình hình giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại như sau:

Đối với các hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết trước năm 2005 (thời điểm ban hành Luật Nhà ở): Các doanh nghiệp như HUD, VINACONEX đều căn cứ vào Bộ Luật dân sự 1995 và Pháp lệnh về hợp đồng kinh tế để soạn thảo hợp đồng này.

Về diện tích căn hộ thì được tính: là diện tích phủ bì toàn bộ mặt sàn căn hộ, tại các vị trí trục tường giáp ranh giữa căn hộ thì được tính đến tim tường chung (trích hợp đồng giữa VINACONEX và khách hàng tại dự án Khu đô thị mới Trung hòa - Nhân chính ký năm 2002). Một số hợp đồng không ghi rõ cách tính mà chỉ ghi tổng diện tích căn hộ và kèm theo sơ đồ mặt bằng căn hộ.

Giai đoạn từ 2006 đến 2010 (trước thời điểm Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành) thì các hợp đồng mua bán căn hộ đã ghi cụ thể hơn nhưng cũng không ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư mà chỉ nêu diện tích sàn căn hộ mua bán, có hợp đồng thì nêu cách tính diện tích, có hợp đồng thì không nêu cách tính diện tích (Công ty VINACONEX, Công ty Phú Mỹ Hưng...), có chủ đầu tư thì quy định diện tích căn hộ được tính theo bản vẽ và được bên mua ký giấy chấp nhận (Tổng công ty Sông Hồng).

Giai đoạn từ 2010 đến nay (sau thời điểm Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành) thì có những chủ đầu tư ghi rõ cách tính phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng (như Tập đoàn VinGroup, Công ty Phú Mỹ Hưng, Công ty cổ phần Him Lam), lại có chủ đầu tư ghi rõ người mua căn hộ được quyền sở hữu riêng đối với toàn bộ diện tích sàn (Công ty Hoàng Anh Gia Lai), có chủ đầu tư không ghi rõ phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng (Công ty cổ phần Bảo Gia), có chủ đầu tư thì ghi trong hợp đồng là diện tích để cấp Giấy chứng nhận cho người mua không ảnh hưởng và làm thay đổi giá trị mua bán khi tính diện tích theo hợp đồng này (Công ty FiCo).

- Theo nhận định của một số luật sư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì nếu chủ đầu tư và người mua căn hộ thực hiện đúng các quy định của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, đặc biệt là ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán thì vừa đúng luật và sẽ không xảy ra tranh chấp.

- Nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định của pháp luật cũng như quyền của mình mà pháp luật đã quy định nên không yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ. Có chủ đầu tư cũng lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường mà ép người mua phải thỏa thuận ý chí chủ quan của mình.

Sửa không có nghĩa là sai

Trả lời phóng viên Công Thanh, báo Tiền phong về việc khẳng định Thông tư 16 không sai luật nhưng ngày 20/2 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03 trong đó chỉ sửa một điểm là hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư theo cách tính thông thủy, tức diện tích sử dụng thực tế.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói: Các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành dựa trên nhiều căn cứ, trong đó có căn cứ vào tình hình KTXH từng giai đoạn, từng thời kỳ nên việc sửa đổi, điều chỉnh là bình thường, không có nghĩa cái trước sai mà là cái sau phù hợp hơn.

Thông tư 03 của Bộ Xây dựng mới ban hành ngày 20/2 có sửa 1 điểm của Thông tư 16. Nếu như từ năm 1994-2005 chúng ta sử dụng nguyên tắc tính diện tích sàn trong việc mua bán chung cư là phủ bì và tim tường và Thông tư 16 bổ sung thêm 1 cách tính nữa là thông thủy.

Trên thực tế do trình độ nhận thức của doanh nghiệp, người dân, công tác phổ biến, tuyên truyền còn hạn chế cho nên có nhiều cách hiểu khác nhau về  cách tính diện tích chung cư.

Và sau 1 thời gian áp dụng, Bộ Xây dựng thấy điều này không có lợi bằng việc chỉ quy định 1 cách tính. Vì vậy, chúng ta điều chỉnh lại 1 cách tính diện tích không có nghĩa Thông tư 16 sai mà Thông tư 13 đưa ra cách tính thống nhất hơn.

Mặt khác trong Thông thư 08 hướng dẫn quy chế quản lý vận hành nhà chung cư thì có quy định thu phí dựa trên diện tích sử dụng thị Bộ Xây dựng sẽ sửa tương tự theo Thông tư 03 để thống nhất, để người dân được lợi hơn./.