Về thực hiện quyền của người sử dụng đất

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời ông Trần Văn Nam như sau:

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo pháp luật về công chứng, việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền; việc cho tặng quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng cho tặng. Khi công chứng các hợp đồng liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền hoặc việc cho tặng cho các bên tham gia.

Hợp đồng ủy quyền

Theo Điều 581, Điều 582 và Điều 589 Bộ Luật Dân sự (BLDS), hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền.

Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.

Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng uỷ quyền hết hạn

- Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành

- Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

- Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo Điều 722 và Điều 275 BLDS, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ thông tin ông Trần Văn Nam cung cấp nhận thấy, việc bà nội của ông Nam ủy quyền cho bố mẹ ông Nam thay mặt bà thực hiện quyền sử dụng đất đã chấm dứt hiệu lực kể từ khi bà chết; hoặc trước đó việc ủy quyền đã chấm dứt hiệu lực do hợp đồng ủy quyền hết hạn, hoặc do bà nội của ông đã đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền.

Đối với việc bà nội ông Nam tặng cho người cháu con bác quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về dân sự và đất đai thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Thông tin ông Nam cung cấp cho thấy, bố mẹ ông đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho nên loại trừ khả năng bà nội ông Nam đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng cho người cháu con bác; loại trừ khả năng người cháu con bác đã thực hiện việc đăng ký biến động, chuyển quyền sử dụng đất từ bà nội sang người cháu đó.

Như vậy, từ thời điểm bà nội của ông Nam chết, quyền sử dụng đất của bà trở thành tài sản thừa kế. Trường hợp bà nội ông Nam khi chết để lại di chúc hợp pháp thì thực hiện theo di chúc. Trường hợp bà nội ông Nam khi chết không để lại di chúc, căn cứ điểm a, khoản 1, khoản 2 Điều 676 BLDS những người ở hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của bà nội ông Nam là người được hưởng thừa kế và họ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Các thừa kế có thể đến tổ chức công chứng nơi có đất lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp không thỏa thuận được, các thừa kế có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo pháp luật.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.