Cải tạo chung cư cũ: Những vướng mắc từ thực tiến cần tháo gỡ

Cùng với việc đầu tư xây dựng các khu chung cư mới hiện đại, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về nhà ở của người dân thì các cấp chính quyền cũng phải tập trung giải bài toán về công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng tại các đô thị nhằm bảo đảm điều kiện sống an toàn cho người dân đồng thời cải tạo, chỉnh trang lại bộ mặt đô thị.

Thực trạng nhà chung cư cũ và những con số đáng suy ngẫm

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng trên 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống.

Trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TPHCM có hơn 500 tòa, Hải Phòng 205 tòa, Quảng Ninh 60 tòa, Phú Thọ, Nghệ An, Thanh Hóa mỗi tỉnh có khoảng 20 tòa. Các chung cư này chủ yếu được xây dựng từ lâu và hình thành từ nhiều hình thức: Do Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước những năm 1994 theo chính sách bao cấp về nhà ở, do tiếp quản từ chế độ cũ .

Với sự đa dạng về hình thức sở hữu, thời gian xây dựng đã lâu, qua nhiều thế hệ người dân sinh sống, sử dụng cùng với việc buông lỏng quản lý của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kiến trúc, bảo trì, sửa chữa, cải tạo… đã làm chất lượng nhà chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng... Nhiều nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp cần phải phá dỡ để xây dựng lại, nhiều nhà chung cư cần phải tiếp tục được gia cố, gia cường mới có thể sử dụng.

Điều này không chỉ đe đọa đến sự an toàn của  cư dân trong các tòa chung cư này mà còn kéo theo rất nhiều hệ lụy về cảnh quan đô thị, gây sức ép rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các đô thị.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) qua rà soát chưa đầy đủ, hiện cả nước có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng, chiếm 25% tổng số nhà chung cư cũ cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo lại.

Tại Hà Nội trong tổng số 1.500 chung cư cũ thì có trên 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 với tổng diện tích 1,7 triệu m2 sàn tập trung chủ yếu ở các quận khu vực nội thành. Sự xuống cấp của nhà chung cư cũ cũng đang diễn ra tại các đô thị khác như TPHCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An…

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ- CP về một số giải pháp để thực hiện cải tạo xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng, xuỗng cấp. Tuy nhiên, sau 10 năm triển khai thực hiện chủ trương này, mặc dù các cấp chính quyền địa phương đã có cố gắng và quyết tâm thực hiện nhưng kết quả trên thực tế đã không đạt yêu cầu đề ra. Cả nước mới chỉ thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã di chuyển, tháo dỡ nhưng cũng chưa thể xây dựng do vướng các cơ chế, chính sách hoặc do chưa có sự đồng thuận của người dân.

Đâu là nguyên nhân?

Trên thực tế, trong quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị đã xuất hiện nhiều khó khăn, vướng mắc cần phải tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ để đẩy nhanh việc thực hiện chính sách này.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết “Hiện nay tiến độ việc thực hiện kiểm định chất lượng của các nhà chung cư tại các địa phương để xác định nhà chung cư nào thuộc diện phải phá dỡ, nhà chung cư nào có thể cải tạo được và nhà chung cư nào cần phải gia cố, gia cường còn chậm so với yêu cầu đề ra dẫn đến việc triển khai các bước tiếp theo của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị chậm”

Theo quy định thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập). Tuy nhiên thực tế, đối với các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm phải di dời khẩn cấp để phá dỡ, xây dựng lại nhưng nằm trong tổng thể của khu chung cư thì việc thực hiện phụ thuộc vào việc lập quy hoạch, dự án toàn khu.

Nhiều dự án nằm trong khu vực trung tâm đô thị, hạn chế về quỹ đất, tầng cao, hệ số sử dụng đất và tại các đô thị đặc biệt còn bị hạn chế về dân số trong khi Chính phủ chưa cho phép các đại phương thực hiện đề xuất, điều chỉnh dân số cũng là một trong những “vướng mắc”trong thực hiện dự án.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết trong giai đoạn 2005-2015 Hà Nội đã hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 14 nhà chung cư cũ, đang triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại 5 nhà chung cư.

Qua khảo sát, kiểm định chất lượng, hiện nay thành phố vẫn đang tồn tại 4 chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D cần di dời khẩn cấp để tiến hành cải tạo, xây dựng lại là C8 Giảng Võ, C6 A,B Thành Công, Ngọc Khánh và chung cư cũ của Bộ Tư pháp. Thành phố đã bố trí đầy đủ quỹ nhà tạm cư bảo đảm chất lượng thiết kế, xây dựng ở khu vực Yên Hòa cho cư dân các khu chung cư này nhưng qua nhiều năm kiên trì vận động, thuyết phục mới chỉ có 50 hộ đồng ý và thực hiện di dời.

Hà Nội cũng đã công bố 28 chung cư cũ cần quy hoạch lại tại Hội nghị xúc tiến đầu tư và kêu gọi các nhà đầu tư tham gia vào vấn đề quy hoạch các chung cư này. Đến nay, đã có 18  nhà đầu tư có uy tín đăng ký tham gia, trong đó 16 chung cư cũ đã được các nhà đầu tư điều tra, khảo sát, lên ý tưởng quy hoạch và báo cáo trước UBND Thành phố.

Đề cập đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, Phó giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hà Nội thẳng thắn thừa nhận “ Chung cư cũ ở Hà Nội là đặc sản cực kỳ khó ăn” cũng bởi những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Lấy dẫn chứng cụ thể về 16 chung cư cũ đã được các nhà đầu tư khảo sát, ông Dũng cho biết, qua khảo sát của các nhà đầu tư, hiện nay dân số hiện hữu của các chung cư này đã vượt 2 lần so với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Trong khi đó quy định chung yêu cầu phải giữ dân số theo quy hoạch.

Từ thực tế này, các chủ đầu tư kiến nghị cần điều chỉnh lại dân số, điều chỉnh lại quy hoạch để đáp ứng điều kiện tái định cư tại chỗ cho người dân, tạo dôi dư để bù đáp tài chính thực hiện dự án. Theo quy định, điều này vượt thẩm quyền của UBND thành phố phải trình Chính phủ cho ý kiến, phê duyệt.

Theo ông Dũng phần lớn các chung cư cũ tại Hà Nội được xây dựng theo mô hình các chung cư thời Liên Xô cũ có hệ số sử dụng đất thấp và nhiều diện tích lưu không. Qua nhiều năm sử dụng đã cho phép người dân xây nhà, được cấp sổ đỏ, doanh nghiệp, cơ quan được cấp đất, thuê đất để xây dựng cơ quan, trụ sở trên diện tích này.

Cùng với đó là hệ thống hạ tầng kỹ thuật như  hệ thống cấp thoát nước, diện, viễn thông, giao thông đã xuống cấp không đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định.

“Hiện mới chỉ có quy định hệ số hệ số sử dụng đất cho người dân của chung cư cũ mà chúng ta chưa có quy định đền bù cho người dân đã được cho phép xây nhà cấp sổ đỏ, các doanh nghiệp cơ quan, đơn vị được cấp đất, thuê đất trên diện tích đất lưu không. Đây cũng là khó khăn, trở ngại lớn trong việc thực hiện dự án”, ông Dũng cho biết.

“Ngoài việc thực hiện cơ chế, chính sách để giải quyết tồn tại, điều quan trọng trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải nhận được sự đồng thuận, ủng hộ của tại chính các chung cư này”, ông Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh.

                                                                                                                          Toàn Thắng