Công khai, minh bạch để lành mạnh hóa thị trường bất động sản Hà Nội

Giá bất động sản vẫn đứng ở mức cao, vượt xa giá trị thực. - Ảnh minh họa

Vừa qua, website của Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội đăng tải danh sách 91 đồ án, dự án điều chỉnh quy hoạch (75 dự án) và chờ quy hoạch phân khu (16 dự án).

Thông tin trên đã khiến một số nhà đầu tư băn khoăn. Trả lời báo chí liên quan về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nêu rõ, nếu có rà soát, tạm dừng dự án thì cũng phải chờ đến sau khi quy hoạch chung của Hà Nội được thông qua

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Cengroup cho rằng, thực tế giới đầu tư bất động sản đang phấp phỏng chờ đợi kết quả cuối cùng của đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Vì vậy, bất cứ một động thái nào từ phía cơ quan quản lý, chưa xét yếu tố đúng hay sai cũng sẽ có tác động tâm lý tới thị trường…

Thách thức lớn

Theo báo cáo hồi tháng 5/2010 của Tổ chuyên gia liên ngành về tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản (Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản), giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, vượt xa giá trị thực.

Đây là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Theo khảo sát của tổ chuyên gia, chi phí đầu tư để tạo ra bất động sản là chung cư cao tầng (20-25 tầng) được xây dựng tại Hà Nội bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư, giá thành vào khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường lên tới 28 - 32 triệu đồng/m2.

Còn riêng tại Hà Nội, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá đất tại khu vực đang xem xét quy hoạch có thời điểm đã bị đẩy lên cao từ 30 - 40%. Bên cạnh yếu tố dự án có điều kiện hạ tầng giao thông tốt, việc đầu cơ, kích giá, “làm giá”  của giới đầu cơ, cộng với tâm lý mua bán theo tin đồn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ chính là nguyên nhân khiến giá nhà đất nhích lên từng ngày.

Trong khi đó, sức mua trên thị trường nhà đất hiện nay, đặc biệt đối với loại căn hộ cao cấp, đã bão hòa. Đồng thời, sự lớn mạnh dần lên của các đô thị vệ tinh sẽ làm giảm sức hấp dẫn của thị trường nhà đất nội đô.

Lời khuyên trong thời điểm này của các chuyên gia nhà đất là nhà đầu tư nào muốn tham gia đầu tư bất động sản nhưng lực nhỏ thì không nên đổ vốn vào những khu vực đã có ngưỡng giá cao với thông tin chưa rõ ràng.

Cơ hội cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, chỉ có thể hình thành một thị trường nhà đất rõ ràng hơn khi đồ án quy hoạch Thủ đô được phê duyệt.

Cách đây không lâu, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ nhiệm Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo quy hoạch và đầu tư xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội cho rằng, bản quy hoạch lần này cần công khai hóa tất cả những dự án ưu tiên và nguồn lực thực hiện.
 
Trên cơ sở đó, tất cả những dòng tiền đổ vào khu đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp tại các khu vực mở rộng của Hà Nội cũng như đô thị lõi đều phải công khai hóa để từng loại nhà đầu tư tìm đến, khi đó quyền lựa chọn sẽ thuộc về nhà đầu tư. Và đó sẽ là cơ hội của những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Cũng theo ông Chiến, nguyên tắc quan trọng để xóa bỏ cơ chế xin - cho là phải chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu chọn nhà đầu tư, khi đó câu chuyện đốc thúc do chậm tiến độ sẽ không còn căng thẳng. “Tất cả những dự án nào có khả năng thu hồi vốn và sinh lời đều nên chuyển qua phương thức này”, ông Chiến nói.

Còn theo ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, thông tin về quy hoạch được phát ra không chính xác sẽ làm lỡ nhiều cơ hội đầu tư. Không thể nói là ít cơ hội đầu tư đối với thị trường bất động sản Hà Nội song điều quan trọng nhất vẫn là thiết lập một sân chơi công bằng cho mọi nhà đầu tư.

Hạnh Liên