Xây nhà ở xã hội-Trọng tâm chính sách của nhiều quốc gia

Theo nghiên cứu của Trung tâm kinh tế thuộc trường Đại học Havard (Mỹ), để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, nhiều quốc gia đang áp dụng đồng thời hoặc từng bước bốn chính sách: tìm kiếm nguồn quỹ đất có giá phải chăng, giảm chi phí vận hành và quản lý, áp dụng các quy trình xây dựng hiệu quả hơn và cải thiện khả năng tiếp cận tài chính cho người mua nhà. Tuy nhiên, sự thành công của các chính sách này phụ thuộc rất lớn vào khả năng xây dựng mô hình nhà ở xã hội phù hợp ở mỗi thành phố, khi nhu cầu nhà ở tại các nền kinh tế đang phát triển hiện nay thường lớn hơn các quốc gia phát triển.

Tại Mỹ, với nền tảng vững chắc của thị trường bất động sản, nền kinh tế lớn nhất thế giới này có đủ nguồn lực để xây dựng các dự án nhà ở quy mô lớn. Chính sách nhà ở của Mỹ gồm hai ưu tiên chính, một là khuyến khích các dự án nhà giá rẻ và hai là cung cấp hỗ trợ tài chính cho các hộ gia đình có thu nhập thấp để họ có cơ hội sở hữu nhà.

Trong khi đó, ở hầu hết các quốc gia châu Á, hệ thống phúc lợi xã hội còn yếu, cùng số lượng quá lớn các hộ gia đình có thu nhập thấp, khoảng cách giàu nghèo còn rất rõ và thậm chí đang gia tăng. Nhiều người có thu nhập thấp không đủ tiền mua trong bối cảnh giá bất động sản và nhà ở thương mại còn quá cao.

Tại châu Á, có lẽ Singapore là quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Theo đó, mỗi năm chương trình nhà ở công cộng được điều hành bởi Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB), nhận từ ngân sách Nhà nước khoảng 1,2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội. Từ tháng 2/1960 đến năm 2011, HDB đã xây dựng trên 800.000 căn hộ các loại với tiện nghi cần thiết cho người ở theo từng đối tượng. Hiện trên 90% dân số Singapore sống ở các chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà của HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể theo từng giai đoạn.

HDB vừa có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội của Singapore đi đúng lộ trình và đến được với người dân có nhu cầu thực sự. Với các quốc gia như Singapore, hệ thống tiết kiệm nhà ở là bắt buộc. Qua hệ thống này, người có nhu cầu mua nhà ở phải gửi tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn thị trường. Chính nhờ tiền tiết kiệm gửi vào quỹ này mà HDB có nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở và người dân có thể dễ dàng mua nhà ở của cơ quan này.

Để hình thành hệ thống tài chính nhà ở, Thái Lan đã tổ chức mạng lưới nhận tiền đặt cọc. Theo đó, các Ngân hàng Thương mại, các Công ty Tài chính, Công ty Tín dụng, Công ty bảo hiểm nhân thọ, Ngân hàng Tiết kiệm và Ngân hàng Nhà ở thuộc Chính phủ sẽ tiếp nhận các khoản tiền đặt cọc từ người dân, tổ chức và sử dụng vào việc cho vay (cả cho vay về nhà ở). Trong hệ thống này, Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) giữ trọng trách phát triển mạng lưới dịch vụ trong nước và huy động nguồn vốn qua các khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu. GHB được quản lý với chi phí vận hành rất thấp, để có thể cung cấp các khoản vốn vay nhà ở có lãi suất thấp nhất trên thị trường. Qua đó giúp người thu nhập thấp có thể mua được nhà.

Nhằm đảm bảo cho người dân có nhà ở phù hợp với thu nhập của họ, Chính phủ Nhật Bản đã thành lập Công ty cho vay vốn nhà ở (GHLC) với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn, lãi suất thấp dành cho xây dựng hoặc mua nhà. Theo đó, phần lớn nguồn vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, "Ngân quỹ đầu tư và Chương trình cho vay" gồm Tiết kiệm bưu điện và tiền Trợ cấp Bảo hiểm hưu trí. Một phần khác là từ nguồn tiền đền bù, sở hữu tích lũy khế ước nhà ở kết hợp với các khoản cho vay tư nhân và trợ cấp từ tài khoản ngân sách quốc gia. Số tiến GHLC cho vay chiếm 60% giá trị căn hộ. GHLC cũng có số người vay thế chấp lớn nhất thế giới, với khoảng 30-40% tổng số khoản vay về nhà ở tại Nhật Bản. Trong suốt 45 năm từ khi thành lập (năm 1950), GHLC đã xây dựng 14,8 triệu căn hộ, chiếm 30% lượng nhà xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh Thế giới thứ II tại Nhật Bản. Từ sau năm 1973, việc xây dựng nhà ở ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hóa chất, máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất; nên GHLC không chỉ là một phần của chính sách nhà ở mà còn đóng vai trò chủ đạo trong ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại Nhật Bản.

Giới phân tích cho rằng, sự phát triển của nhà ở xã hội có thể tạo ra các cơ hội đáng kể cho ngành xây dựng toàn cầu và các ngành cung cấp dịch vụ tài chính nhà ở. Theo tính toán, xây dựng nhà ở xã hội cho các hộ gia đình thu nhập thấp trên toàn thế giới cần nguồn kinh phí lên tới 2.300 tỷ USD. Con số này có thể đem lại cho thị trường xây dựng nguồn doanh thu từ 200-300 tỷ USD/năm./.

Nguyễn Chiến