Giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu của bạn?

Quyền sở hữu là thiêng liêng và bất khả xâm phạm, vừa là động lực vừa là mục tiêu phát triển của xã hội. Vì vậy, sở hữu và quyền sở hữu là vấn đề đặc biệt quan trọng trong Bộ luật Dân sự, một Bộ luật quy định về quan hệ tài sản và nhân thân phi tài sản.

Dự thảo Bộ luật Dân sự có hàng trăm điều đề cập đến vấn đề sở hữu và có tới 519 lần nhắc đến từ “sở hữu”.

Về các hình thức sở hữu

Bộ luật Dân sự hiện hành quy định 6 hình thức sở hữu bao gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội-nghề nghiệp. Đây là một quy định phân loại hình thức sở hữu không dựa trên một tiêu chí khoa học nào, do vậy dẫn đến sự trùng lắp và không có ý nghĩa thực tế.

Dự thảo Bộ luật chỉ quy định 3 hình thức sở hữu bao gồm: Sở hữu toàn dân, sở hữu riêng và sở hữu chung. Thực chất thì chỉ cần phân biệt 2 hình thức sở hữu là sở hữu riêng và sở hữu chung là đủ. Trong đó, sở hữu riêng là sở hữu của một chủ thể, bao gồm cá nhân, pháp nhân; sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với một tài sản.

Còn hình thức sở hữu toàn dân, về bản chất chỉ là hình thức sở hữu Nhà nước và là hình thức sở hữu chung. Sở hữu toàn dân là sở hữu đối với tài sản công, bao gồm đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý. Tuy nhiên, vì Hiến pháp đã quy định về hình thức sở hữu toàn dân, nên cũng được Dự thảo liệt kê thành một hình thức sở hữu. Ngoài ra, quyền sở hữu tư nhân đã được đề cập đến trong Hiến pháp cũng chỉ là một hình thức sở hữu riêng.

Về việc công nhận quyền sở hữu

Dự thảo Bộ luật vẫn tiếp tục khẳng định: “Tài sản thuộc quyền sở hữu tư nhân và tài sản của pháp nhân không bị hạn chế về số lượng, giá trị”. Tuy nhiên, Dự thảo quy định thêm so với Bộ luật hiện hành là “trừ trường hợp Bộ luật này, luật có liên quan có quy định khác” để cho phù hợp với thực tế, chẳng hạn như giới hạn về tỷ lệ sở hữu cổ phần của một ngân hàng.

Dự thảo Bộ luật có nhiều quy định liên quan đến việc quyền sở hữu và giao dịch đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, hiện nay, chưa có đạo luật nào quy định những tài sản nào thuộc loại bắt buộc và không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Chỉ mới có một số tài sản được công nhận quyền sở hữu bằng Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc được pháp luật khẳng định rõ ràng, đó là: Quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005; quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định của Luật Bảo vệ và Phát triển rừng năm 2004; quyền sở hữu chứng khoán theo quy định của Luật Chứng khoán năm 2006 và Luật Doanh nghiệp năm 2005... Tài sản lớn và quan trọng nhất là đất đai thì mới chỉ được công nhận quyền sử dụng.

Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 cũng chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền tác giả, Giấy chứng nhận đăng ký quyền liên quan, chứ cũng không khẳng định rõ đó là giấy tờ có giá trị chứng nhận quyền sở hữu. Một loạt phương tiện vận tải là những tài sản lớn sau nhà đất, cũng chỉ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện giao thông, chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu. Luật Thuỷ sản năm 2003, Luật Giao thông đường thuỷ nội địa năm 2004, Luật Giao thông đường sắt năm 2005, Bộ luật Hàng hải năm 2005, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006, Luật Giao thông đường bộ năm 2008 không có quy định nào khẳng định Giấy chứng nhận đăng ký thuyền, tàu cá, tàu sông, tàu hoả, tàu thuỷ, máy bay, ô tô, mô tô, xe máy… có giá trị công nhận quyền sở hữu của chủ phương tiện vận tải. Thậm chí Điều 13 của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam còn quy định một trong những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký quốc tịch tàu bay là, tàu bay đó đã phải có “giấy tờ hợp pháp chứng minh về sở hữu tàu bay”. Như vậy, càng thấy rõ, Giấy chứng nhận đăng ký quốc tịch tàu bay không phải là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tàu bay.

Do đó, đã xảy ra sự tranh cãi về việc UBND thành phố Hà Nội chỉ cho mỗi người được phép đăng ký 1 xe mô tô, xe máy vào năm 2005 có hay không hạn chế quyền sở hữu tài sản của người dân, do vậy vi phạm hay không vi phạm các quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu. Nếu chỉ xét về mặt hình thức thì việc hạn chế nói trên dường như trùng lặp với việc hạn chế quyền sở hữu mô tô, xe máy của người dân.

Tuy nhiên, suy xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý thì việc này không hề vi phạm Hiến pháp và Bộ luật Dân sự về việc hạn chế quyền sở hữu. Mọi người dân Hà Nội vẫn có thể mua và có quyền sở hữu mô tô, xe máy theo quy định của pháp luật, chỉ không được phép đăng ký xe tại nội thành để lưu hành. Việc đăng ký xe là nhằm vào mục tiêu quản lý nguồn nguy hiểm cao độ và quản lý trật tự an toàn xã hội, chứ không phải là đăng ký quyền sở hữu. Quyền sở hữu dựa trên Giấy chứng nhận đăng ký xe chỉ là suy diễn pháp lý gián tiếp, vì không có quy định nào khẳng định Giấy chứng nhận đăng ký xe máy là giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Vì vậy, tiếp theo Bộ luật này, cần phải có quy định để giải quyết những vấn để vướng mắc nói trên về quyền sở hữu.

Về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư

Việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng là một vấn đề rất quan trọng, dễ bị tranh chấp, được nhiều người quan tâm, ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên Dự thảo Bộ luật vẫn giữ nguyên quy định tại khoản 1, Điều 225 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư” của Bộ luật Dân sự năm 2005 với quy định như sau: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu.” Quy định này chưa xác định rõ được quyền sở hữu chung đối với tầng hầm nói riêng và phần diện tích để ô tô, xe máy nói chung, nên đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp về quyền sở hữu. Đặc biệt là Luật Nhà ở năm 2014 vừa được thông qua quy định về việc này sơ sài và mập mờ hơn nhiều so với quy định tại Luật Nhà ở năm 2005.

Vì vậy, Dự thảo Bộ luật này cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn về quyền sở hữu tầng hầm nói riêng và các phần tài sản, diện tích nói chung trong các nhà chung cư.

Về việc hạn chế quyền sở hữu

Quyền sở hữu bất động sản liên quan đến bất động sản khác phải chịu một số hạn chế, trong đó có việc trổ cửa đối với công trình xây dựng giáp ranh giới với bất động sản khác. Đây là một vấn đề vô cùng quan trọng và xảy ra vướng mắc rất nhiều trên thực tế.

Điều 271 về “Hạn chế quyền trổ cửa” của Bộ luật Dân sự hiện hành chỉ quy định rất chung chung: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.” Để khắc phục điểm hạn chế này, Điều 198 về “Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề” của Dự thảo Bộ luật Dân sự đã quy định rõ hơn:“Trường hợp là tường riêng của chủ sở hữu bất động sản liền kề bất động sản của người khác thì có thể trổ cửa nhưng phải có lưới ngăn cách và lắp kính mờ. Cạnh dưới cửa phải cách mặt đất hoặc sàn nhà từ 2 mét trở lên đối với tầng trệt.”

Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa đầy đủ và chưa bảo đảm việc áp dụng vào thực tế, mà vẫn còn phải phụ thuộc vào quy định của pháp luật về xây dựng. Trên thực tế, các quy định của Bộ Xây dựng trong những năm qua không thống nhất, không rõ ràng và không được phổ biến kịp thời, rộng rãi, nên đã gây ra nhiều khó khăn cho cả người dân cũng như các cơ quan chức năng.

Vì vậy, hợp lý nhất là việc trổ cửa liên quan đến bất động sản liền kề cần được quy định một cách cụ thể, chi tiết hơn trong Bộ luật này, không phụ thuộc vào văn bản hướng dẫn.

Luật sư Trương Thanh Đức

Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC