Làm rõ việc thế chấp nhà hình thành trong tương lai

Sáng ngày 24/5, Quốc hội họp ở Hội trường, nghe 2 báo cáo về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, trình bày và báo cáo thẩm tra dự án Luật do Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý thể hiện.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo ra hành lang pháp lý để loại hình nhà ở xã hội phát triển, trong khi hiện nay loại hình này chưa được chú trọng đầu tư.

Dự án cũng thúc đẩy việc phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội.

Ngoài ra, dự án sẽ góp phần hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư.

Cơ quan thẩm tra dự án là Ủy ban Pháp luật của Quốc hội bày tỏ đồng tình với các mục đích sửa đổi Luật nhà ở hiện hành của Bộ Xây dựng.

Một số nội dung đáng chú ý liên quan trực tiếp đến người dân là Dự thảo Luật quy định (Điều 100) thời hạn sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo cấp công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và không còn bảo đảm chất lượng, không an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng các công trình khác.

Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật Phan Trung Lý cho rằng nếu thấy phù hợp thì Chính phủ phải quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư, tránh việc không rõ ràng, thiếu tính minh bạch. Đồng thời, cần có quy định rõ việc xử lý đối với các nhà chung cư xây dựng trước đây đã xuống cấp, hư hỏng nặng và mất an toàn hoặc quy định thời hạn sử dụng không chỉ đối với nhà chung cư mà còn đối với nhà ở riêng lẻ.

Liên quan đến hoạt động huy động vốn phát triển nhà ở, Dự án Luật quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.

Ông Phan Trung Lý cho biết quy định này sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn trong phát triển nhà ở. Tuy nhiên, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mặc dù có quy định trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng.

Ông Lý lý giải người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở mà chủ đầu tư đã bán. Trong khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp.

Mặt khác, quy định tại Điều 68 của dự thảo Luật còn cho phép huy động vốn cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Như vậy, nếu có quy định về điều kiện giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì sẽ khó được ký hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là hợp đồng góp vốn.

“Vì vậy, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà ở, đề nghị cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai”, ông Phan Trung Lý bày tỏ.

Vào ngày 27/5, Dự án Luật sẽ được đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ và ngày 18/6 là thảo luận tại Hội trường.

Thành Chung