Chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch

Nay, ông Kiên muốn được biết ông có thể chuyển mục đích sử dụng mảnh đất trên sang đất ở lâu dài được không và nếu được thì thủ tục như thế nào?

Vấn đề này, Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Ngày 20/12/2011, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND Quy định về  trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 4, Điều 5 Quy định này như sau:

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đơn thể hiện nhu cầu sử dụng đất, có ý kiến của UBND cấp xã (nơi có đất) xác nhận về nhu cầu sử dụng đất của người xin chuyển mục đích sử dụng.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy định tại Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ và không:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác  đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Chấp hành các quy định của cơ quan nhà  nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.

-  Bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.

- Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà  nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.

Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp  ông Ngô Trung Kiên, năm 2009 đã nhận chuyển nhượng của một cá nhân tại huyện Từ Liêm, Hà Nội 60 m² đất trồng cây lâu năm. Thửa đất này nằm xen kẹt trong khu dân cư, đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đến năm 2057. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng, ông Kiên đã xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích  35 m² trên diện tích 60 m² đất đó. Để phù hợp với việc sử dụng đất hiện nay, ông Kiên muốn được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Căn cứ Quy định nêu trên thì trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Ngô Trung Kiên có một vướng mắc về điều kiện. Đó là vào năm 2009, sau khi nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, ông đã tự ý chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Tuy nhiên, vi phạm đó không bị phát hiện, không bị lập biên bản vi phạm hành chính,  không bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai; diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch khu dân cư. Theo luật sư, vi phạm đó sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét miễn truy cứu trách nhiệm pháp lý khi thụ lý hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá  nhân là UBND cấp huyện. Để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Kiên liên hệ và nộp 1 bộ hồ sơ tại UBND xã, phường, thị  trấn nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng. Hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy cam kết thực hiện điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sổ hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.