(Chinhphu.vn) - Ông Nguyễn Văn An là một trong các cổ đông của Công ty cổ phần Hoàng Hà. Năm 2014, ông An góp vốn vào Công ty quyền sử dụng đất diện tích 198m2 (gồm 120m2 đất ở và 78m2 đất vườn) đã được UBND thị xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng góp vốn được công chứng tại Văn phòng công chứng.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hiện nay trên thửa đất góp vốn, ông An đã xây dựng nhà ở 2 tầng (có Giấy phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ do UBND thị xã cấp), nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu.

Ông An muốn hỏi, việc đăng ký sở hữu nhà ở 2 tầng đó cho Công ty cổ phần Hoàng Hà để làm trụ sở làm việc thì phải thực hiện thủ tục gì?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời:

Khoản 4, Điều 4, Luật Doanh nghiệp năm 2005 (có hiệu lực đến ngày 30/6/2015) quy định: Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty. Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty. Theo đó, trong các hình thức góp vốn có hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo điểm a, khoản 1, Điều 29 Luật Doanh nghiệp năm 2005, thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây: Đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Luật Đất đai năm 2013, có quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 167 và điểm h, khoản 1 Điều 179 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện góp vốn quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Trường hợp ông Nguyễn Văn An, đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) với diện tích 198m2 gồm 120m2 đất ở và 78m2 đất vườn, năm 2014 ông đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó vào công ty để sản xuất kinh doanh là phù hợp với các quy định nêu trên.

Sau khi hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất được ký kết tại tổ chức công chứng nơi có đất, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và Giấy CNQSDĐ. Khi đó, Công ty trở thành người sử dụng diện tích 198m2 đất mà ông An đã góp vốn vào Công ty.

Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở

Tại khoản 4, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, để được Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khi không đồng thời là người sử dụng đất ở (do đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty) ông An phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở như sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất (của công ty đã nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất của ông An) đồng ý cho xây dựng nhà ở;

- Giấy CNQSDĐ của thửa đất đã góp vốn.

Hồ sơ cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Khoản 3 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Giấy tờ quy định tại khoản 4, Điều 31 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

- Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Sau khi được đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận đã cấp, ông Nguyễn Văn An và Công ty tiến hành ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sở hữu nhà ở, và đăng ký việc góp vốn bằng quyền sở hữu nhà tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, để đưa nhà ở vào làm trụ sở công ty.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

 

Từ khóa: quyền sử dụng đất , công chứng , hợp đồng , xây dựng , quyền sở hữu , nhà ở , tài sản