Thủ tục ghi nợ, thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Theo thông báo của Chi cục Thuế TP Yên Bái, tổng số tiền sử dụng đất gia đình ông Trung phải nộp là 403.988.000 đồng, nhưng hiện tại, gia đình ông chỉ có 50.000.000 đồng. Theo hướng dẫn của Chi cục Thuế TP. Yên Bái, số tiền sử dụng đất chỉ được nợ tối đa là 50% (201.994.000 đồng), phần còn lại phải cam kết nộp trong thời hạn 3 tháng.

Ông Trung hỏi, việc yêu cầu nộp tiền sử dụng đất và hướng dẫn thủ tục thanh toán nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) của cơ quan chức năng TP. Yên Bái như vậy có đúng quy định không? Trường hợp gia đình ông chấp thuận nợ tiền sử dụng đất thì khi trên Giấy CNQSDĐ có ghi số tiền nợ không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời thắc mắc của ông Trung như sau:

Trường hợp thu tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất

Tại khoản 4 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 bổ sung khoản 4 vào Điều 8 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất như sau:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng đã phân phối (cấp) trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trước ngày 15/10/1993, khi được cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định như trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp GCNQSDĐ đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.

Được ghi nợ tiền sử dụng đất

Tại khoản 8, Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP bổ sung khoản 4 vào Điều 15 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thời hạn tiền sử dụng đất và các khoản thu khác như sau:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên GCNQSDĐ sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Tại Điều 7 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính bổ sung Mục II a thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất vào trước Mục II Phần D Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004. Theo đó, việc ghi nợ tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (đã được bổ sung tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP) được thực hiện như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) thẩm định, trình UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, trong đó có ghi nợ nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất); sau đó lập và chuyển Phiếu thông tin địa chính kèm theo bản sao một bộ hồ sơ cho Cơ quan Thuế cùng cấp để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân và lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất ở trong hạn mức và diện tích đất ở ngoài hạn mức.

- Việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau: Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (= tiền sử dụng đất còn nợ/tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ) nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm trả nợ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở), là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định (đối với diện tích vượt hạn mức).

Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, cơ quan thuế ra thông báo hoặc xác nhận để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên GCNQSDĐ.

Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, thì cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm

Về các vấn đề ông Nguyễn Quang Trung hỏi:

- Trường hợp Xí nghiệp Cao lanh Yên Bái được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng đã phân phối, cấp trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân là CBCNV của Xí nghiệp (trong đó có mẹ ông Trung) để làm nhà ở từ năm 1988, khi được cấp giấy CNQSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất bằng 40% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở là đúng quy định tại khoản 4, Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP.

- Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất và các khoản thu khác; thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất thực hiện theo đúng quy định tại khoản 8, Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP và hướng dẫn tại Điều 7 Thông tư số 93/2011/TT-BTC. Theo đó, nếu gia đình ông Trung không có khả năng về tài chính để trả ngay tiền sử dụng đất thì có thể ghi nợ và được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm theo giá đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì gia đình ông phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Gia đình ông Trung cần có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP.Yên Bái. Chi cục Thuế TP.Yên Bái có trách nhiệm lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất.

Trường hợp gia đình ông nợ tiền sử dụng đất thì khi cấp GCNQSDĐ thì trên GCNQSDĐ sẽ ghi nợ tiền sử dụng đất. Sau khi gia đình ông đã hoàn thành việc thanh toán nợ, Chi cục thuế ra thông báo hoặc xác nhận để gia đình ông đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên GCNQSDĐ.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

>> Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

>> Nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>> Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

>> Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất

>> Cấp sổ đỏ trường hợp đất không có giấy tờ