Giải đáp việc ngăn chặn giao dịch về nhà ở

Ảnh minh hoạ

Sau khi nộp hồ sơ đăng bộ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bà nhận được công văn của Văn phòng từ chối sang tên chủ sở hữu cho bà.

Theo công văn của Văn phòng, ngày 15/7/2013, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhận được đơn của ông Mạc Vĩnh Hưng về việc xin ngăn chặn thủ tục đăng bộ đối với căn nhà mà bà Hằng đã mua. Đơn có nội dung “Hiện nay tôi đang có đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận đối với bà Trần Mộng Lành về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản. Đơn khởi kiện đã được Tòa án nhân dân quận thụ lý…” đính kèm đơn là Biên nhận số 463/BN-DS và Giấy báo nộp tiền tạm ứng án phí số 463/TƯAP ngày 15/7/2013 của Tòa án nhân dân quận.

Vì nhà đất có liên quan đến vụ án do Tòa án nhân dân quận đang thụ lý nên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận chưa có cơ sở để giải quyết việc đăng bộ, đề nghị bà Hằng và bà Lành liên hệ cơ quan Tòa án để biết kết quả giải quyết. Sau khi có kết quả giải quyết của Tòa án đề nghị bà Hằng nộp lại hồ sơ để được xem xét, giải quyết theo quy định.

Bà Hằng hỏi, pháp luật quy định như thế nào về việc ngăn chặn chuyển dịch quyền về tài sản? Việc Văn phòng đăng ký sử dụng đất quận từ chối đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chủ sở hữu cho bà có đúng quy định không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp trường hợp bà Hằng như sau:

Theo quy định tại Bộ Luật Tố tụng dân sự, việc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.

Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.

Trường hợp bà Nguyễn Thu Hằng đã mua của bà Trần Mộng Lành 1 căn nhà, theo hợp đồng mua bán lập ngày 11/7/2013 tại 1 Phòng Công chứng của thành phố. Bà Hằng đã nộp hồ sơ đăng bộ (đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chuyển chủ sở hữu) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ), thì nhận được công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối thực hiện thủ tục đăng bộ, với lý do ngày 15/7/2013 Văn phòng này nhận được đơn của ông Mạc Vĩnh Hưng đề nghị ngăn chặn thủ tục đăng bộ đối với căn nhà mà bà Hằng đã mua.

Căn cứ các thông tin bà Hằng cung cấp, trong đó có nội dung công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhận thấy:

1- Ngày 11/7/2013, Hợp đồng mua bán nhà ở giữa bên bán là bà Trần Mộng Lành và bên mua là bà Nguyễn Thu Hằng đã được lập và công chứng tại 1 Phòng Công chứng của thành phố. Đối tượng mua bán tại hợp đồng này là nhà ở. Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, kể từ ngày 11/7/2013, nhà ở này đã thuộc quyền sở hữu của bà Hằng, không còn là tài sản của bà Lành nữa.

2- Ngày 15/7/2013, ông Mạc Vĩnh Hưng có Đơn khởi kiện “tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, người bị kiện là bà Trần Mộng Lành. Nhà ở mà bà Lành đã bán cho bà Hằng ngày 11/7/2013 không phải là tài sản đang tranh chấp trong hợp đồng vay tài sản giữa ông Hưng và bà Lành. Hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà Hằng và bà Lành được thực hiện và đã hoàn thành trước thời điểm ông Hưng nộp đơn khởi kiện bà Lành.

3- Trong công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi bà Hằng nêu ngày 15/7/2013 Tòa án nhân dân quận có Biên nhận đơn khởi kiện và Giấy báo nộp tiền tạm ứng án phí đối với ông Hưng, nhưng không thấy nêu việc ông Hưng đã nộp tiền tạm ứng án phí hay chưa. Do đó chưa có cơ sở xác định vụ án “tranh chấp hợp đồng vay tài sản” giữa ông Hưng và bà Lành đã được Tòa án thụ lý (theo quy định, chỉ sau khi người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai tạm ứng án phí cho Tòa án thì vụ án mới được thụ lý).

4- Trong công văn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi bà Hằng, không có thông tin nào cho thấy việc Tòa án nhân dân quận đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp liên quan đến đơn khởi kiện “tranh chấp hợp đồng vay tài sản”, mà tài sản bị cấm chuyển dịch quyền sở hữu là căn nhà bà Hằng đã mua. Giả sử, nếu có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, mà tài sản đó không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án “tranh chấp hợp đồng vay tài sản” giữa ông Hưng và bà Lành thì quyết định này cũng không hợp pháp .

Theo luật sư, việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận căn cứ vào đơn đề nghị ngăn chặn thủ tục đăng bộ của ông Hưng và căn cứ vào Biên nhận đơn khởi kiện, Giấy báo tạm ứng án phí của Tòa án cấp cho ông Hưng ở một vụ tranh chấp khác, để từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chủ sở hữu theo một hợp đồng mua bán nhà ở đã hoàn thành trước đó là không có cơ sở pháp lý.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bà Hằng có thể gửi đơn khiếu nại tới UBND quận, yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận tiếp tục thực hiện việc đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở, sang tên chủ sở hữu cho bà theo quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.