Đề xuất Giấy chứng nhận ghi cả 2 loại diện tích chung cư

Ảnh minh họa

Theo ý kiến của cử tri TP. Hà Nội gửi đến kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIII, theo Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, diện tích sàn căn hộ được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Quy định như vậy đã gây thiệt thòi cho người dân khi mua căn hộ.

Cử tri đề nghị cơ quan chức năng có chính sách bù đắp quyền lợi cho người mua nhà vào thời điểm trước khi Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành.

Vấn đề cử tri TP. Hà Nội kiến nghị, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Trước khi có Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng thì trên thực tế, Nhà nước chỉ có hướng dẫn cụ thể khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP; còn việc mua bán nhà ở thương mại vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể và các chủ đầu tư đều thực hiện bán căn hộ chung cư theo cách tính diện tích từ tim tường.

Sau khi có Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD thì trong các văn bản này đã có quy định rõ về phần diện tích thuộc sở hữu chung, diện tích thuộc sở hữu riêng, đồng thời hướng dẫn hai cách tính diện tích sàn căn hộ trong Hợp đồng mua bán, theo tim tường và theo thông thủy để bên bán và bên mua tự thỏa thuận, nhưng yêu cầu phải ghi rõ trong Hợp đồng mua bán là hai bên đã thỏa thuận tính theo cách nào để tránh việc tranh chấp có thể xảy ra.

Việc xác định diện tích sàn căn hộ mua bán theo một trong hai cách nêu trên đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Sau khi có ý kiến khác nhau về việc áp dụng Thông tư số 16/2010/TT-BXD với hai cách tính diện tích căn hộ, theo tim tường hoặc theo thông thủy, dễ dẫn đến việc chủ đầu tư áp đặt khách hàng theo chủ ý của mình mà không thực hiện dân chủ thỏa thuận theo quy định của Thông tư số 16/2010/TT-BXD và có thể gây thiệt thòi cho người mua nhà, Bộ Xây dựng đã tiếp thu, nghiên cứu chỉ hướng dẫn một cách tính diện tích sàn căn hộ, nhằm tạo thuận lợi cho việc thỏa thuận giữa người mua và người bán, tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng để áp đặt gây thiệt hại cho người mua.

Theo đó, ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, trong đó quy định áp dụng cách tính diện tích căn hộ thống nhất là tính theo kích thước thông thủy. Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp cũng đã có các văn bản đồng thuận với báo cáo giải trình, cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Thống nhất một cách tính phí quản lý vận hành chung cư

Bộ Xây dựng nhận thấy việc tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường như hướng dẫn tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD như đã nêu trên sẽ không gây ra thiệt hại cho người mua căn hộ vì giá bán căn hộ được tính từ giá thành đầu tư xây dựng căn hộ cộng với lãi kinh doanh của chủ đầu tư và chia cho diện tích được bán.

Mặt khác, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật thì không thực hiện việc hồi tố và theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của Thông tư 03/2014/TT-BXD, các hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước ngày Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết (nếu thỏa thuận theo tim tường thì áp dụng tim tường, nếu thỏa thuận theo thông thủy thì áp dụng thông thủy).

Đối với phí dịch vụ nhà chung cư thì trước ngày Thông tư số 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành, theo quy định tại Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành được phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Như vậy, sau ngày 8/4/2014 (ngày Thông tư số 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành) thì việc tính phí dịch vụ quản lý vận hành giữa người mua căn hộ theo cách tính tim tường và người mua căn hộ theo cách tính thông thủy có sự chênh lệch.

Để đảm bảo công bằng cho các chủ sở hữu căn hộ cũng như tránh các khiếu kiện, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, ngày 9/5/2014 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Theo đó, thống nhất mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy (diện tích sử dụng). Như vậy, người dân cũng không bị thiệt thòi trong việc đóng góp kinh phí quản lý vận hành ngay cả khi người dân mua căn hộ theo cách tính tim tường.

Về việc cấp Giấy chứng nhận, để đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để xử lý việc cấp Giấy chứng nhận theo hướng, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ ghi cả hai loại diện tích, bao gồm: diện tích sàn xây dựng căn hộ (diện tích tim tường) và diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy).

Chinhphu.vn