Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả quản trị nhà chung cư?

Còn nhiều bất cập, tranh chấp trong quản trị nhà chung cư

Toàn cảnh Hội thảo công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Ảnh: VGP/Toàn Thắng

Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư ở nước ta đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, nhiều khu đô thị mới đã và đang được đầu tư xây dựng, cùng với đó là các nhà chung cư cao tầng, hiện đại mọc lên ngày càng nhiều làm cho bộ mặt đô thị ngày càng văn minh và hiện đại hơn.

Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg về việc Phê duyệt chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó mục tiêu đến năm 2020 tỉ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TPHCM) sẽ đạt trên 90%, tại đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 60% và tại đô thị loại III sẽ phấn đấu đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các khu đô thị và tòa nhà chung cư này cũng kéo theo nhiều hệ lụy trong công tác quản lý quy hoạch, hạ tầng đô thị, đặc biệt là trong công tác quản lý, vận hành và sử dụng các chung cư này.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, tính đến thời điểm tháng 2/2019 trên địa bàn Thành phố có 745 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng. Trong đó 492 chung cư đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị (BQT), 392/492 chung cư có BQT đã bàn giao hồ sơ, 338/492 chung cư đã bàn giao diện tích sở hữu chung và mới chỉ có 238/492 chung cư có BQT này đã được chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.

Số liệu tổng hợp sơ bộ tại TPHCM được công bố tại Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư” do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 7/3/2019 cho thấy thành phố này có 1.367 tòa chung cư với 141.062 căn hộ, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2. Trong đó có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 2/2018, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội và TPHCM.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng: Nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê… là  những tranh chấp gay gắt nhất trong thời gian qua với 40/108 dự án, chiếm khoảng 37%. Tiếp đến là tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chiếm khoảng 36% tổng số vụ tranh chấp.

Đại diện BQT cụm chung cư 229 Phố Vọng kiến nghị về những tranh chấp của cư dân cụm chung cư này với chủ đầu tư. Ảnh: VGP/Toàn Thắng

Trao đổi với các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng và đại diện một số cơ quan thông tấn báo chí tại Hội thảo, đại diện BQT cụm nhà chung cư 229 phố Vọng bức xúc phản ánh: Chủ đầu tư là Công ty CP Xây lắp Hà Nội và sau này là Công ty TNHH MTV Đầu tư Thương mại Sao Mai đã vi phạm về công tác bàn giao. Cụ thể, đến nay đã qua một năm rưỡi nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao xong cho BQT tòa nhà gây bức xúc và người dân của cụm chung cư này đã phải nhiều lần gửi đơn khiếu nại, tố cáo tới các cấp lãnh đạo và các cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Người dân ở đây cũng bày tỏ sự không đồng tình đối với một số kết luận của Đoàn kiểm tra Sở Xây dựng Hà Nội về Công tác sử dụng nhà chung cư theo Quyết định số 44/ QĐ-SXD ngày 30/1/2018 tại Biên bản số 45/BB-ĐKT ngày 5/6/2018 và Công văn của UBND quận Hai Bà Trưng về việc giải quyết tồn đọng trong công tác quản lý, vận hành chung cư 229 Phố Vọng.

Dẫn ra những quy định của pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư, BQT và quyền lợi của cư dân, đại diện BQT cụm chung cư này cũng đặt ra câu hỏi về trách nhiệm của một số cơ quan có thẩm quyền thuộc thành phố Hà Nội trong việc giải quyết, xử lý thỏa đáng những bức xúc, khiếu nại của cư dân tranh chấp với chủ đầu tư, để vụ việc kéo dài…

Tại Hội thảo này, nhiều bức xúc, kiến nghị của cư dân và BQT chung cư Bắc Hà C14, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, cư dân và BQT chung cư Phúc Yên 2-TPHCM về tranh chấp với chủ đầu tư tại các dự án này cũng đã được thẳng thắn trao đổi và phản ánh tới các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng…

Giải pháp nào để nâng cao quản trị nhà chung cư?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Chiến lược phát triển về nhà ở, trong đó việc phát triển những khu chung cư đã tạo nên quy mô mới về nhà ở, đáp ứng được nhu cầu cao về nhà ở của người dân.

“Về căn bản, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và tạo được môi trường sinh sống cho người dân văn minh hơn”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận thời gian qua đã xảy ra một số tranh chấp, khiếu nại giữa người dân và chủ đầu tư, giữa người dân và BQT và giữa BQT với chủ đầu tư.

“Những tranh chấp này chủ yếu diễn ra trong việc thành lập BQT nhà chung cư; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định sở hữu diện tích chung riêng, quản lý và sử dụng quỹ bảo trì; thực hiện các quy định về phòng cháy chữa cháy chung cư…”, ông Sinh cho biết.

Để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, giải quyết dứt điểm kịp thời những tranh chấp, khiếu nại trong lĩnh vực này, Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương đã có tổng hợp báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ về tình hình tranh chấp chung cư trên địa bàn cả nước.

Đặc biệt, tháng 10/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 29 về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Đáng chý ý, Chỉ thị số 29/CT-TTg của Thủ tướng đã phân rõ và giao trách nhiệm cụ thể cho các bộ, ngành, địa phương. Trong đó, Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, BQT, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư.

Chế tài xử phạt các hành vi, vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành. Cùng với đó, nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan. Đồng thời phối hợp với các bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, các tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là pháp luật quy định về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Tăng cường và siết chặt công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư để kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.

Đại điện một số chủ đầu tư kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Ảnh: VGP/ Toàn Thắng

Dưới góc tiếp cận của chủ đầu tư, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hapulico cho rằng: Quy định số lượng người họp hội nghị lần đầu nhà chung cư phải có tối thiểu 75% chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu tham dự, lần đầu không đủ thì khi triệu tập lần thứ 2 phải có tối thiểu 50% chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu tham dự là rất khó khả thi do nhiều dự án có số lượng căn hộ lớn, cư dân đông nên việc bố trí thời gian họp, hội trường, địa điểm họp và kiểm tra tư cách đại biểu tham dự sẽ rất khó khăn và phần lớn không thành công vì lý do không đủ người tham dự. Từ thực tế này, đại diện Hapulico kiến nghị nên quy định họp hội nghị nhà chung cư dưới hình thức trực tuyến hoặc thông qua hình thức phiếu lấy ý kiến.

Đại diện doanh nghiệp này cũng kiến nghị cần bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện của các thành viên BQT vào Thông tư số 02 theo hướng: Có trình độ hiểu biết nhất định về một trong những ngành nghề chuyên môn; kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy và am hiểu quy định pháp luật quản lý nhà chung cư. Đồng thời đề xuất tăng cường vai trò của chủ đầu tư vào công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Gắn trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi bàn giao công trình đưa vào sử dụng.

Đối với việc bàn giao hồ sơ từ chủ đầu tư cho BQT, Hapulico đề xuất cần quy định cụ thể, chi tiết hơn và giới hạn hồ sơ bàn giao là các hồ sơ cần thiết phục vụ cho công tác quản lý, vận hành, bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư (bao gồm hồ sơ liên quan đến phần sở hữu  riêng của nhà chung cư và hồ sơ liên quan đến phần sở hữu chung của chủ đầu tư và cư dân) để chủ đầu tư có thể chuẩn bị ngay từ khi triển khai dự án. Sau khi thành lập được BQT chung cư, có thể bàn giao ngay mà không phát sinh vướng mắc, khiếu kiện, rút ngắn thời gian bàn giao tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia vào công tác quản lý, vận hành nhà chung cư đạt hiệu quả tốt nhất.

Toàn Thắng