“Làm theo luật này thì đúng, luật khác thì sai”

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phát biểu tại sự kiện.

Ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), nhấn mạnh điều này tại hội thảo “Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” do VCCI tổ chức ngày 25/9 tại TP. Hồ Chí Minh.

Rà soát của VCCI trên một số Luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… đã có đến 20 xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng.

 Theo ông Vũ Tiến Lộc, trong bối cảnh hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản còn tồn tại nhiều bất hợp lý, VCCI sẽ tập hợp các ý kiến đại biểu tham gia hội thảo để hoàn chỉnh báo cáo, kiến nghị lãnh đạo Đảng, các Bộ ngành liên quan; đồng thời, sẽ kiến nghị Chính phủ ban hành văn bản để lấp khoảng trống pháp luật như hiện nay với mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đảm bảo thu ngân sách và giải quyết vấn đề nhà ở.

Còn theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI, việc triển khai dự án bất động sản liên quan tới 9 luật và 20 thủ tục hành chính, gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư. Đó là chưa kể nhiều luật xung đột nhau, có sự chồng chéo.

"Đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì tôi thấy càng phức tạp, càng rối rắm. Các quy định, nghị định, thông tư… mới có quá nhiều sự khác biệt. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng", ông Đậu Anh Tuấn ví von.

Hệ quả với doanh nghiệp là phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp, mất thời gian đi lại, nộp nhiều hồ sơ, chi phí giao dịch tốn kém, tiếp nhiều đoàn thanh kiểm tra, nguy cơ cao đình trệ dự án, vi phạm pháp luật. Trong khi đó, cơ quan quản lý Nhà nước cũng rơi vào tình trạng lúng túng khi giải quyết công việc, dừng, chậm, đùn đẩy, tâm lý sợ sai, dồn việc lên cấp trên cũng như có sự thực thi không thống nhất giữa các địa phương.

Từ những phân tích thực trạng kể trên, ông Đậu Anh Tuấn kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần rà soát, đánh giá toàn diện vấn đề, thống nhất soạn thảo luật trên tinh thần dùng một luật để sửa nhiều luật, tách việc xây dựng luật ra khỏi cơ quan cấp phép thủ tục triển khai dự án. Đồng thời, xây dựng thiết chế, cơ quan độc lập giúp Chính phủ rà soát các văn bản pháp luật còn chồng chéo.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề xuất trong khi chờ Quốc hội điều chỉnh các luật liên quan, có thể áp dụng pháp luật đầu tư cho việc thực hiện thủ tục đầu tư, áp dụng Luật Nhà ở đối với thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, áp dụng Luật Đất đai liên quan đến thủ tục về đất đai và áp dụng Luật Xây dựng khi thực hiện các thủ tục liên quan đến hoạt động xây dựng.

Ông Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, tranh chấp trong lĩnh vực này có dấu hiệu gia tăng và diễn biến phức tạp dưới nhiều dạng thức khác nhau; trong đó, liên quan đến cơ chế chính sách, việc điều chỉnh đối với hoạt động mua bán, kinh doanh bất động sản, việc không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Các dạng tranh chấp chủ yếu như: tranh chấp liên quan đến dự án bất động sản; thuê hoặc cho thuê lại bất động sản; mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Không để cuộc sống phải đợi luật

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau nhiều lần sửa đổi, bổ sung các luật hiện vẫn còn xảy ra chuyện xung đột pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở như: Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai …

"Trạng thái bất cập pháp luật dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản bị suy giảm sẽ gây sốt giá bất động sản do thiếu cung trong những năm tới. Cuộc sống lại phải ngừng lặng chờ đợi hoàn chỉnh pháp luật", ông Võ nói.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay vẫn do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư không tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp.

Trong khi đó, việc kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật chưa được đề cao. Hệ thống hành chính gần như ngầm hiểu rằng mình có thể quyết định một số điều không thực sự phù hợp pháp luật. Bệnh "nhờn luật" từ đấy mà hình thành.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: "Về nguyên tắc cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận. Vì vậy mà các cơ quan quản lý vẫn phải tìm ra giải pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập pháp luật đang tồn tại".

Vị chuyên gia cho rằng, giải pháp trước mắt cần làm ngay để cuộc sống không phải chờ đợi là dựa theo 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột. Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Đối với các khoảng trống pháp luật, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành Nghị định này. Nghị định này cần tập trung vào quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.

Đại diện Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin, hiện nay Quốc hội đã đưa dự án luật Đất đai vào chương trình xây dựng luật pháp lệnh năm 2020. Trong lần bổ sung này, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ giải quyết những nội dung chưa đồng bộ thống nhất giữa Luật Đất đai với các bộ luật khác liên quan; đồng thời, lấp những khoảng trống mà pháp luật chưa điều chỉnh, hoặc những quy định còn bất cập, vướng mắc, không phù hợp với thực tiễn.

Thanh Hằng